На завершающей стадии проведения работ по определению рыночной стоимости коммерческой недвижимости, оценщик в обязательном порядке производит согласование результатов (величин стоимости), полученных при применении выбранных им подходов к оценке.
Суть согласования результатов состоит в том, чтобы стоимости, полученные в результате рассмотрения объекта оценки с различных позиций ( соответствующих подходам) были сведены в одну, итоговую рыночную стоимость. Вопрос о том, каким образом осуществляется данное сведение, относится к субъективному мнению оценщика.
Но все же каким бы оно ни было в части методологии получения итоговой величины стоимости, общий принцип для согласования результатов один: при анализе полученных величин наибольший вес должна иметь величина стоимости, полученная тем из подходов, который наилучшим образом отвечает целям оценки и отражает все возможные факторы, имеющие влияние на стоимости объекта оценки.
Проблемой в этой связи является разрыв, получаемый при определении стоимости сравнительным и доходным подходом.
Он может быть связан с тем, что для каждого сегмента коммерческой недвижимости на отдельно взятом локальном рынке существует индивидуальное распределение сил среди факторов, влияющих на стоимость того или иного доходного объекта. Для некоторых сегментов развитие рынков продажи и аренды недвижимости может идти практически синхронно, а для некоторых могут наблюдаться значительные асимметрии.
Примером такой асимметрии может служить ситуация на некоторых локальных рынках когда потенциальные покупатели не располагают должным объемом денежных средств для того чтобы приобретать объекты коммерческой недвижимости, а собственники по определенным причинам заинтересованы в ее продаже. В данном случае спрос значительно меньше предложения и для того, чтобы хоть как-то покрыть расходы, связанные с содержанием недвижимости на время ее экспозиции на рынке, собственники массово сдают ее в аренду по низкой цене, имея таким образом хоть какой-то доход и тем самым «обваливая» рынок аренды.
Именно в таких обстоятельствах, проводя расчеты доходным и сравнительным подходом, оценщик отчетливо видит разницу между рынком аренды и рынком продажи коммерческой недвижимости. В свою очередь эта разница в числовом выражении заключается в существенном разрыве между результатами подходов (в пользу сравнительного). В этом случае резонно возникает вопрос: какому из подходов следует отдать больший вес, определяя итоговую величину стоимости?
Безусловно, на сегодняшний день существуют методики согласования полученных величин, которые базируются на том, что результат, полученный каждым из подходов проверяется на актуальность на основании соответствия неким критериям. Но вероятнее всего, что самым главным критерием при формировании итогового результата является предполагаемое использование результатов оценки.
Это связано с тем, что величина стоимости должна в обязательном порядке отражать актуальные тенденции рынка. А это в самом общем виде означает, что определяя рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости, для которого планируется продажа, ( в описанных выше обстоятельствах) не следует в согласовании результатов отдавать предпочтение доходному подходу.
В случае же с наличием равномерно развитых рынков продажи и аренды коммерческой недвижимости, подобные сложности возникать не должны, поскольку корректно сформированные выборки, как правило, в результате дают разрыв между подходами, не превышающий 10%, а иногда и значительно ниже.